Kvalitetseiendommer til rabatt

Av Peter Wessel - 03.okt.2006 @ 13:08 - Kommentr

Daglig kan vi lese i media om eiendommer som omsettes til rekordpriser. Prisene på næringseiendom har fulgt markedet opp i takt med lavere renter og fallende arbeidsledighet, og flere eksperter har spådd at toppen er nær. Går vi 20 år tilbake, kan vi se at leieprisene for prestisjelokaler i Oslo lå på over 2500 kroner per kvadratmeter, det samme nivået vi nå er i ferd med å se igjen.

 

Men justerer en for inflasjonen er leienivået fortsatt 36 % lavere enn for 20 år siden. Eiendomsprisen har løftet seg betydelig og yielden på næringseiendom har kommet ned, men leienivået har ikke fulgt etter. Følgelig bør en kunne forvente en kraftig vekst i leieprisene de kommende år. Sammenlikner man leienivået i Oslo og øvrige europeiske byer, ser man at prisen i London er 5 ganger hva du betaler i Oslo, Paris 2,5 ganger så dyrt, og Stockholm 50 % høyere.

 

Rentene faller
Ved slutten av fjoråret begynte rentemarkedet å diskontere en høyere inflasjon og lange renter i Norge og utlandet steg. Flere argumenterte i den forbindelse med at eiendomsaksjer i Norden var krevende priset. Denne trenden snudde igjen ved inngangen til 2. kvartal, og siste tre måneder har 10-års renten i USA falt med 60 basispunkter, i Sverige med 40 basispunkter og i Norge med 30 basispunkter til 4 %.

 

Dersom vi antar at de lange rentene forblir uendret og at leieprisen minimum stiger i takt med inflasjonen, bør dagens yield på kvalitetseiendom i Norge på rundt 5,5 % ikke bare holde seg, men også falle ytterligere.

 

Oslo Børs har flere eiendomsaksjer, men de fleste bærer preg av lav fri flyt og begrenset likviditet, siden de ofte er kontrollert av én sterk aksjonær som ikke nødvendigvis vil se det formålstjenlig med høy aksjekurs.

 

På vei mot børs
Norwegian Property* er i dag notert på den norske OTC-listen og er på vei mot Oslo Børs i løpet av året. Selskapet er ment å gi en likvid eksponering mot kvalitetseiendom i Oslo, Bergen og Stavanger. Selskapet eier nå 42 eiendommer (80 % i Oslo) på nesten 600 000 kvadratmeter og har brutto leieinntekter på over 900 millioner kroner.

 

Gjennomsnittlig lengde på leieavtalene er i underkant av 8 år. I porteføljen befinner det seg en rekke profilerte eiendommer som deler av Aker Brygge, hovedkontorene til EDB Business Partner på Skøyen, Leif Høegh bygget i Drammensveien, hovedkontoret til Nordea på Majorstuen, C.J. Hambros plass 2 (Hotell Cæsar), deler av Statoils hovedkontor på Forus osv. Med andre ord sentralt plasserte eiendommer med seriøse, langsiktige leietakere.

 

SEB Enskilda forventer at etterspørselen etter næringseiendom vil øke i takt med sysselsetningsveksten. Sysselsetningen er ventet å øke med 2,25 % i år, sammenliknet med 0,7 % i 2005. Nybygging av kontorlokaler er begrenset, med det resultat at kontorledigheten i Oslo er forventet å falle fra rundt 8 % ved inngangen av året til 5 % i løpet av 2007, og leienivået forventes å stige med 32 % i perioden 2006-2008.

 

God sparebøsse
Norwegian Property handler i dag til en kurs rundt 48 kroner, eller en implisitt yield på i underkant av 6 %. Til tross for fallende arbeidsledighet, økte leiepriser og den siste tids rentefall har kursen kommet noe ned siden selskapets første emisjon på 50 kroner per aksje i mai.

 

Titter vi til Sverige ser man at børsnoterte eiendomsselskaper (Castellum, Faberge, Hovudstaden) har hatt en kursoppgang på rundt 15 % siste tre måneder. De prises nå på en implisitt yield i området 5,0-5,25%, til tross for en ledighet i porteføljen på drøyt 10 %.

 

Dersom Norwegian Property blir priset mer på linje med hva vi ser i Sverige, er kurspotensialet betydelig. En yield på 5,75 % tilsvarer en kurs på 52 kroner, en yield på 5,25% tilsvarer derimot en kurs på hele 71 kroner per aksje.

 Oppsiden er betydelig, risikoen er begrenset. Dette er en god sparebøsse for fremtiden. 


*SEB Enskilda er rådgiver for Norwegian Property og ledet tilretteleggelsen av selskapet sammen med Pareto Securities.


Peter Wessel

Peter Wessel er utdannet sivilkonom fra BI. Wessel er meglersjef i SEB Enskilda, et av de strste meglerhusene i Norge og Skandinavia, og har i en rrekke hatt en finger med i en rekke viktige transaksjoner p Oslo Brs. Han startet sin karriere i Oslo Securities som obligasjonsmegler og flyttet deretter over til SEB som obligasjonsmegler. Siden 1997 har han sittet p aksjebordet og jobbet seg opp til bli en av de mest anerkjente meglerne i det norsk markedet. Han har flere av de beste investorene p Oslo Brs p sin klientliste.

oktober 2006
ma ti on to fr l s
            1
2
3
4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31          
hits